9M 2026 Performance Review · Actual vs Budget vs PY

Nine Months 2026 Performance Review

Sukhothai Heritage Resort (HER) — Sukhothai, Thailand · 68 keys · January – September 2026 · Single-page dashboard for Owner / Board presentation.

Report Date: 10 Oct 2026 Available Room Nights (9M): 18,564 Period: 9M 2026 (Jan–Sep) Property: Sukhothai Property Co., Ltd.
Occupancy (9M)
26.52%
vs Budget 30.80% (-4.3pp) · vs PY 27.83% (-1.3pp)
ADR wo/SVC (9M)
฿1,328
vs Budget ฿1,427 (-6.9%) · vs PY ฿1,335 (-0.5%)
RevPAR wo/SVC (9M)
฿352
vs Budget ฿439 (-19.9%) · vs PY ฿371 (-5.2%)
Total Revenue (9M)
฿19,217,652
vs Budget ฿21,542,556 (-10.8%) · vs PY +3.6%
GOP (9M)
฿600,876
FY Budget ฿4,551,256 · FY AC+FC ฿3,084,404
GOP % (9M)
3.1%
FY Budget 13.5% · FY AC+FC 10.8%
EBITDA (9M)
฿365,052
FY AC+FC ฿2,771,333 · margin 1.9%
Headcount
50.3
Perm 42.0 FTE · Casual 8.3 FTE (9M avg)
Finding 1 — Revenue

รายได้ FY 2026 คาด ฿28.49M ต่ำกว่างบ 15.6% แต่สูงกว่าปีก่อน 0.1% Rooms สร้าง 87.0% ของช่องว่างงบ ส่วน F&B สูงกว่าปีก่อน 8.3%

Finding 2 — GOP

GOP FY คาด ฿3.08M ต่ำกว่างบ 32.2% (margin 10.8% vs 13.5%) แต่สูงกว่าปี 2025 ถึง 33.4% — การควบคุมค่าใช้จ่ายรองรับรายได้ที่ลดได้ดี

Finding 3 — Seasonality

จุดต่ำสุด เม.ย.–พ.ค. (ขาดทุน GOP รวม ฿1.19M) ก.ย. OCC 22.9% RevPAR ฿281 GOP ฿221,731 จุดสูงสุด พ.ย. (OCC 44.0%, RevPAR ฿715, GOP ฿1.49M)

P&L Performance

9M Actual 2026 · comparison ใช้ FY Budget / FY AC+FC (Executive Insights)

9M 2026 Actual
ตัวเลข 9M 2026 (Jan–Sep) จาก P&L · คอลัมน์เปรียบเทียบเป็นระดับเต็มปี (Var FY = ฿28,485,002 AC+FC vs ฿33,748,394 Budget = -15.6%)
Room Revenue (9M)
฿7,189,820
รวม SVC · 37.4% of Rev
F&B Revenue (9M)
฿10,548,572
รวม SVC · 54.9% of Rev
Other Revenue (9M)
฿1,479,259
7.7% of Rev
Cost of Sales (9M)
฿3,945,769
20.5% of Rev · Food 40.39% / Bev 30.16%
Operating Payroll (9M)
฿6,493,311
33.8% of Rev · FY BG 27.5%
Dept. Profit (9M)
฿7,000,160
36.4% margin · FY BG vs FY -22.0%
GOP (9M)
฿600,876
3.1% margin · FY BG 13.5%
EBITDA (9M)
฿365,052
1.9% margin · FY AC+FC ฿2,771,333
Energy Cost (9M)
฿1,339,830
7.0% of Rev · FY AC+FC ฿1,935,116
Rooms Profit %
37.3%
FY AC+FC 41.2% · FY BG 50.9%
F&B Profit %
28.8%
FY AC+FC 33.5% · FY BG 30.4%
Depreciation (9M)
฿5,288,211
FY AC+FC ฿7,029,895

Revenue Comparison — FY Basis

Rooms / F&B / Other · FY AC+FC 2026 (ACT) · FY Budget 2026 · FY 2025

Revenue Mix — ACT 9M 2026

Rooms / F&B / Other (% of ฿19,217,652)

Monthly Revenue (Jan–Sep)

Actual vs Budget — 9 เดือน

Monthly GOP (Jan–Sep)

Actual vs Budget รายเดือน · แกน Y หน่วย: พันบาท

Overhead Expense Mix — FY AC+FC

A&G / S&M / POMEC / Energy

9M P&L Contribution (฿)

Revenue → Costs/Overheads → EBITDA ผลกระทบรายบรรทัด · หน่วย ฿เต็ม

P&L Summary — 9M Actual 2026 vs FY Budget / FY AC+FC

หน่วย: ฿ · Var FY% เปรียบเทียบ FY AC+FC vs FY Budget (Executive Insights) · เขียว = ดีกว่างบ แดง = แย่กว่างบ

DescriptionACT 9M 2026% of RevFY Budget 2026FY AC+FC 2026Var FY%หมายเหตุ
Total Revenue19,217,652100%33,748,39428,485,002-15.6%vs FY 2025 ฿28.45M (+0.1%)
— Room Revenue7,189,82037.4%15,218,44610,640,745-30.1%คิด 87.0% ของช่องว่างงบ FY
— F&B Revenue10,548,57254.9%16,112,84515,790,588-2.0%+8.3% vs FY 2025 (ชดเชย Rooms)
— Other Revenue1,479,2597.7%2,417,1022,053,669-15.0%-19.1% vs FY 2025
Cost of Sales3,945,76920.5%6,121,0155,673,807-7.3%Food cost 40.39% · Bev cost 30.16%
Operating Payroll6,493,31133.8%9,269,2878,749,503-5.6%FY BG 27.5% of Rev → คุมได้ดี
Operating Other Expense1,778,4129.3%3,684,0642,608,766-29.2%Rooms + F&B (หลัก) · FY AC+FC ต่ำกว่างบ 29.2%
Dept. Profit7,000,16036.4%14,674,02811,452,929-22.0%Rooms 37.3% · F&B 28.8% · Other 86.4%
Overhead Total (9M implied)6,399,28433.3%10,122,7738,368,525-17.3%A&G+S&M+POMEC+Energy · FY AC+FC ต่ำกว่างบ 17.3%
GOP600,8763.1%4,551,2563,084,404-32.2%FY AC+FC +33.4% vs 2025 ฿2.31M
Property Tax & Insurance235,8231.2%372,000313,071-15.8%9M: Tax ฿149,727 + Ins ฿58,982 + Vehicle ฿27,114 · FY AC+FC ต่ำกว่างบ 15.8%
EBITDA365,0521.9%4,179,2562,771,333-33.7%EBITDA = GOP − Fixed Charges · FY AC+FC ต่ำกว่างบ 33.7%
Depreciation5,288,21127.5%7,200,0007,029,895-2.4%9M (ม.ค.–ก.ย.) = เดือนตามงบเจ้าของ
NET PROFIT (LOSS) — ก่อนดอกเบี้ย/ภาษี-4,918,381-25.6%-3,020,744-4,253,784-40.8%# GOP − ค่าเสื่อม · FY AC+FC ขาดทุนมากกว่างบ 40.8%

Rooms

ACT Rev (9M, รวม SVC)฿7,189,820
FY Budget฿15,218,446
Dept Profit (9M)฿2,680,612
Margin (9M)37.3%
FY AC+FC Rev฿10,640,745

F&B

ACT Rev (9M, รวม SVC)฿10,548,572
FY Budget฿16,112,845
Dept Profit (9M)฿3,040,862
Margin (9M)28.8%
FY AC+FC Rev฿15,790,588

Other Operating

ACT Rev (9M)฿1,479,259
FY Budget฿2,417,102
Dept Profit (9M)฿1,278,687
Margin (9M)86.4%
FY AC+FC Rev฿2,053,669

A&G (FY AC+FC)

FY AC+FC Cost฿3,701,829
FY Budget฿4,764,357
Var FY-22.3%
% of FY Rev13.0%
Salaries/9M฿1,885,157

S&M (FY AC+FC)

FY AC+FC Cost฿563,354
FY Budget฿833,400
Var FY-32.4%
% of FY Rev2.0%
Salaries/9M฿359,127

POMEC (Energy)

FY AC+FC Cost฿2,168,226
FY Budget฿2,250,016
Var FY-3.6%
Energy 9M฿1,339,830
% of FY Rev7.6%

Rooms Performance

9M Actual 2026 — Rooms Topline & Segments (basis: HERFO Rooms worksheet, excl. SVC)

9M 2026 Actual
Room Nights Sold
4,922
vs BG 5,717 -13.9% · PY 5,166 -4.7%
Occupancy %
26.52%
vs BG -4.3pp · vs PY -1.3pp
ADR wo/SVC
฿1,328
vs BG ฿1,427 -6.9% · vs PY ฿1,335 -0.5%
RevPAR wo/SVC
฿352
vs BG ฿439 -19.9% · vs PY ฿371 -5.2%
Net Room Revenue
฿6,536,280
vs BG ฿8,156,490 -19.9%
Total Room Revenue
฿7,189,820
รวม SVC (P&L) · FY AC+FC ฿10.64M
Number of Guests
9,605
P&L · Density จริง 1.95
Rooms Dept. Profit %
37.3%
FY AC+FC 41.2% · FY BG 50.9%

9M Summary — 3-Way Comparison

Room Nights · Revenue (excl. SVC) · ADR · Occ% · RevPAR · Guests · Jan–Sep basis (PY 9M 2025 จากไฟล์ Room Forecast)

PeriodRm NightsRevenue (฿)ADR (฿)Occ%RevPAR (฿)Guests
Actual 9M 20264,9226,536,2801,32826.52%3529,605
Budget 9M 20265,7178,156,4901,42730.80%43910,291
Actual 9M 20255,1666,894,4471,33527.83%3719,761
Variance vs Budget-13.9%-19.9%-6.9%-4.3pp-19.9%-6.7%
Variance vs PY-4.7%-5.2%-0.5%-1.3pp-5.2%-1.6%

Interactive Segment Matrix — ACT 9M 2026 vs Budget 9M 2026 vs PY 9M 2025

เลือก Segment & Metric — กราฟ / ตาราง Matrix / Pie อัปเดตอัตโนมัติ · ที่มา HERFO segment sheet (OBAR+OAPR รวมอยู่ใน REO) · 9M = Jan–Sep

Grouped Bar

ACT 9M 2026 · BG 9M 2026 · PY 9M 2025

9M Mix — ACT vs Budget vs PY

เมื่อเลือก All Segments จะแสดง 3 Donut: ACT 9M 2026 · Budget 9M 2026 · PY 9M 2025

ACT 9M 2026
Budget 9M 2026
PY 9M 2025
SegmentACT 9M 2026BG 9M 2026ACT 9M 2025Var vs BudgetVar vs PY
หมายเหตุ: ACT 9M ฿6.79M vs BG 9M ฿8.16M (-16.7%) · PY 9M ฿6.89M (-1.5%) — ตัวเลขจาก HERFO sheets (FC+ACT / BUDGET / ACT 2025)

Monthly Room KPI — ACT 9M 2026 (Jan–Sep)

Rm Nights · Occ% · ADR · RevPAR · Revenue (HERFO scope, excl. SVC) · Guests (P&L) · vs Budget

MonthRm NightsOcc%ADR (฿)RevPAR (฿)Revenue (฿)Guestsvs Budget
January95345.21%1,4406521,372,7521,844-0.4%
February86545.43%1,4066391,215,9481,592+1.4%
March53625.43%1,572400842,710965-3.1%
April23411.47%1,576181368,667478-48.0%
May31114.75%1,297191403,481621-42.9%
June50324.66%1,294319650,745995-5.9%
July50624.00%1,322317669,0901,046-7.5%
August54725.95%1,274331696,9451,115-24.6%
September46722.89%1,226280572,544949-40.0%
9M Total4,92226.52%1,3803666,792,8829,605-16.7%

F&B Performance

9M Actual 2026 — Outlets, Covers, Avg Check & Profit (P&L basis; outlet matrix = F&B Forecast file)

9M 2026 Actual
Total F&B Rev
฿10,548,572
รวม SVC · 54.9% of 9M
Net F&B Rev
฿9,604,619
FY BG ฿16,112,845 · FY AC+FC ฿14,397,528
Food Rev
฿8,206,137
85.4% ของ F&B
Beverage Rev
฿1,211,400
12.6% ของ F&B
Total Covers
36,655
FY BG 45,518 · FY AC+FC 50,690
Avg Check
฿290
Outlet basis · PY 9M ฿191 · FY BG ฿354
Food Cost %
40.39%
Food / Food rev (9M)
Bev Cost %
30.16%
Bev / Bev rev (9M)
F&B Dept Profit
฿3,040,862
28.8% margin (9M)
Breakfast Capture %
82.13%
9M avg · FY BG 100% · PY FY 89.6%

Interactive Outlet Matrix — ACT 9M 2026

Outlet · Metric · Type — กราฟ / ตาราง / Pie อัปเดตอัตโนมัติ · ฿revenue ไม่รวม SVC (ตามไฟล์ F&B Forecast, outlet reclassified) · 9M = Jan–Sep

Grouped Bar

ACT 9M 2026 · BG 9M 2026 · PY 9M 2025

9M Mix — ACT vs Budget vs PY

เมื่อเลือก All Outlets จะแสดง 3 Donut: ACT 9M 2026 · Budget 9M 2026 · PY 9M 2025

ACT 9M 2026
Budget 9M 2026
PY 9M 2025
OutletACT 9M 2026BG 9M 2026ACT 9M 2025Var vs Budget

F&B Monthly — Lotus Restaurant (Jan–Sep)

Occ% (hotel) · Covers · Avg Check · Revenue · vs Budget (Lotus, F&B Forecast scope)

MonthOcc%CoversAvg Check (฿)Revenue (฿)vs Budget
January45.21%3,696276.91,023,584+9.6%
February45.43%3,644244.0889,009-40.1%
March25.43%3,273237.7777,939-17.9%
April11.47%1,712218.5374,146-43.6%
May14.75%2,151240.5517,243-16.9%
June24.66%2,834295.7838,140+7.9%
July24.00%3,344237.0792,391-20.9%
August25.95%3,407207.9708,434-36.1%
September22.89%2,291197.5452,375-59.8%
9M Total26.52%26,352241.96,373,261-26.4%

Manning Actual

Headcount & Payroll — 9M 2026 · เปรียบเทียบ Actual vs Budget vs Last Year

9M 2026 Actual
Total Headcount
50.3
Perm 42.0 · Casual 8.3 (9M avg)
Total Payroll + Emp Rel 9M
฿10,320,978
Bud 10,810,174 -4.5% · LY 9,697,401
Operating Payroll 9M
฿6,493,311
Rooms+F&B · Bud 6,913,603 -6.1%
SVC Charge Allow
฿1,042,741
5.4% of Rev 9M
Social Security
฿260,804
1.4% of Rev 9M
Employee Meals
฿584,122
3.0% of Rev 9M
Insurance Cost
฿171,638
9M YTD · FY AC+FC ฿218,737
Casual & OT 9M
฿666,109
Casual 657,759 · OT 8,350

Payroll & Employee Relations by Department — 9M 2026 (AC vs Budget vs LY)

Department9M 2026 (฿)Budget 9M (฿)LY 9M (฿)Δ vs BudgetΔ vs LY
Rooms3,564,7593,876,1763,364,422-8.0%+6.0%
Food & Beverage2,928,5513,037,4272,555,004-3.6%+14.6%
Total Operating Departments6,493,3106,913,6035,919,427-6.1%+9.7%
Admin / General / Finance / HR2,300,8122,322,8352,379,632-0.9%-3.3%
Sales & Marketing452,677522,075437,539-13.3%+3.5%
P.O.M.E.C. (Engineering)1,074,1791,051,662960,803+2.1%+11.8%
Total Overhead Departments3,827,6683,896,5713,777,974-1.8%+1.3%
TOTAL PAYROLL & EMP.RELATION10,320,97810,810,1749,697,401-4.5%+6.4%

ที่มา: Dept sheets ADM-F / MKTG-G / POMEC-H / Room-B / F&B-C (AC+FC vs Budget vs LY) · 9M = ม.ค.–ก.ย. · ค่าใช้จ่ายต่ำกว่างบ / ต่ำกว่า LY = เขียว (ผลดี)

Employee Relations — 9M 2026 (Breakdown)

Item9M 2026 (฿)9M Budget (฿)9M LY (฿)vs Budgetvs LY
Allowance Guarantee81,00081,00081,0000.0%0.0%
Service Charge Allowance1,042,7411,274,100937,973-18.2%+11.2%
Social Security260,804278,341211,155-6.3%+23.5%
Employee Meals584,122543,600612,938+7.5%-4.7%
Insurance Expense171,638209,738170,892-18.2%+0.4%
Bonus (New Year Gift ฿7,000/person)262,500315,000190,000-16.7%+38.2%
TOTAL EMPLOYEE RELATIONS2,402,8052,701,7782,203,958-11.1%+9.0%

ที่มา: PER-E sheet (9M = ม.ค.–ก.ย.) · Budget = งบรายเดือน ม.ค.–ก.ย. · LY = ค่าจริง ม.ค.–ก.ย. 2025 · ค่าใช้จ่ายต่ำกว่างบ / ต่ำกว่า LY = เขียว (ผลดี)

Headcount — 9M 2026 (FTE avg)

Type9M 2026FY BudgetFY 2025
Permanent42.047.339.7
Casual8.34.08.0
Total50.351.347.7

ที่มา: PER-E sheet · Budget/2025 เป็นค่าเต็มปี

Occupancy & Payroll Ratio — 9M 2026

Statistic9M Actual9M Budget9M LY
Rooms Available18,56418,56418,564
Rooms Occupied4,9225,7175,166
Occupancy Rate26.5%30.8%27.8%
Average Room Rate฿1,328฿1,427฿1,335
RevPAR฿352฿439฿371
Number of Guests9,60510,2919,761
Payroll-to-Revenue53.7%50.2%52.3%

Org Chart — โครงสร้าง (ตำแหน่งงาน มิ.ย. 2026)

Headcount 9M avg: Perm 42.0 · Casual 8.3 · Total 50.3 FTE (Bud 51.3 · LY 47.7)

Hotel Manager
Khun Sirilak Buahom
F&B Mgr
Pume.S
TL Banquet
Anan.T
F&B Svc (3)
Nattarika.N
Tichanon.B
Sayrung.P
Casual (3)
Services
· 3 positions
Sous Chef
Teeraphon.K
TL Kitchen
Panya.B
Kitchen (4)
Somsak.M
Tanapat.M
Piyanood.M
Apiwat.T
Casual (4)
Cook (2)
Steward (2)
FO Mgr
Kasinee.W
TL Front Desk
Kantika.N
FO (5)
Adisorn.P
Nattuphon.N
Thidarat.S
Waranya.I
Thiwakorn.S
HK Mgr ▲
Sawitri.S
TL HK · TL Gard
Sudaporn.C
Jaran.T
HK (8)
Chalongrat.T
Nampueng.D
Pimwipa.C
Duanpen.M
Sulawan.B
Rewika.S
Suwanna.C
Camnan.B
Casual (1)
Maid (1)
AC Mgr
Sittipong.S
TL AP
Phattanee.S
AC (2)
Rattanakorn.J
Wannapa.O
Asst HR Mgr
Chananchida.K
HR (1)
Chadatan.M
Sales Mgr
Pornanong.C
EN Mgr ▲
Thawatchai.C
TL EN
Aphisit.J
EN (3)
Phisit.S
Aattaphong.K
Ittipon.S

Headcount by Department — 9M 2026 (FTE avg) เปรียบเทียบ AC · BG · LY

ที่มา: PER-E sheet · 9M 2026 = เฉลี่ย ม.ค.–ก.ย. (Perm FTE) · Budget 2026 · LY = ค่าจริง 2025

Department9M 2026Budget 2026LY 2025vs Budgetvs LY
Front Office7.07.07.20.0%-2.4%
Housekeeping11.012.011.0-8.3%0.0%
F&B Service4.87.33.0-34.1%+59.3%
F&B Kitchen6.07.05.5-14.3%+9.1%
Executive Office1.01.01.80.0%-42.9%
Accounting4.14.54.0-8.7%+2.8%
Human Resources2.02.01.30.0%+60.0%
Sales & Marketing1.11.51.0-25.9%+11.1%
Engineering5.05.05.00.0%0.0%
TOTAL Permanent42.047.339.7-11.1%+5.9%
Casual8.34.08.0+108.3%+4.2%
GRAND TOTAL50.351.347.7-1.8%+5.6%

หมายเหตุ: ตัวเลขงบ/LY มาจาก PER-E (Budget 2026 / Actual 2025) · Headcount 9M = ค่าเฉลี่ย ม.ค.–ก.ย.

การปรับตำแหน่ง (Promotion) — มิ.ย. 2026

ปรับเลื่อนตำแหน่ง 2 คน ตามโครงสร้างใหม่

  • Khun Sawitri Srimuang — Assistant Manager, Housekeeping → Manager, Housekeeping
  • Khun Thawatchai Choteak — Assistant Manager, Engineering → Manager, Engineering

ระดับตำแหน่ง (Level): Hotel Manager 5 · Dept Manager 4 · Asst. Manager 3 · Team Leader 2 · Staff 1

ที่มาโครงสร้าง: 2026 HER Manning Plan Budget V.1 (19.11.2025) — 5. Organization chart & 1.Manning Plan & Payroll · ปรับตำแหน่ง 2 คน ตามที่ระบุ (Sawitri HK, Thawatchai EN) · ตัวเลขบุคคล มิ.ย. 2026 (จุดตัด)

Cash Flow Actual & CAPEX Progress

9M 2026 (Jan–Sep) — รายได้ เทียบ GOP และสถานะ CAPEX

9M 2026 Actual
Total CAPEX Budget 2026
฿7,787,730
Renovation ฿6.93M + CAPEX 3% ฿855K
CAPEX Spent 9M
฿29,983
vs Budget ฿7.79M (0.4%)
CAPEX Remaining (Q4)
฿7,757,747
99.6% ยังไม่ได้ดำเนินการ

Monthly Cash Flow — Actual vs Budget

Total Cash In (จาก Cash Flow Projection Row13) · Total Cash Out (Row26) · Ending Balance ณ สิ้นเดือน (Row65) · ที่มา: 2026-09-HER CASH FLOW & CAPEX UPDATE vs 2026-HER CASH FLOW & CAPEX BUDGET

MonthTotal Cash In (ACT)Total Cash In (BG)Total Cash Out (ACT)Total Cash Out (BG)Ending Bal (ACT)Ending Bal (BG)Var End Bal
January3,544,0583,480,9943,401,9703,547,6864,521,0754,303,328+5.1%
February2,869,3493,153,0512,633,9802,627,7764,756,4444,828,602-1.5%
March2,069,1302,771,6412,213,8632,478,8664,611,7124,820,817-4.3%
April1,337,1902,176,3311,988,6492,338,8103,954,0504,658,338-15.1%
May1,385,8132,064,9821,722,0462,361,1603,617,8174,362,160-17.1%
June2,035,5522,165,7682,047,3122,392,8723,582,2773,726,556-3.9%
July2,657,2652,353,8462,305,6622,505,0593,933,8803,575,343+10.0%
August2,379,5182,634,1322,379,5032,626,0633,933,8953,274,412+20.1%
September2,500,2442,567,2642,330,9422,555,0544,103,1973,074,702+33.4%
9M Total20,778,11923,368,00921,023,92723,433,3464,103,1973,074,702+33.4%

Total Revenue vs Cash Flow Ending Balance

Jan–Sep · Dual axis: ซ้าย = Total Revenue (พันบาท) · ขวา = Ending Balance (ล้านบาท) · เส้นทึบ = ACT, เส้นประ = BG

CAPEX Budget Allocation

ที่มา: CAPEX BUDGET sheet (2026-09-HER CASH FLOW & CAPEX UPDATE) · งบรวม ฿8.31M

By Department

By Category

CAPEX by Quarter (Completed vs Pending)

Strategy & Action Plan

9M Review → Q4 Action — แยกตามแผนก Rooms และ F&B (Side Bar)

Q4 2026 Plan

Rooms — Strategy & Action Plan

Gap หลัก: Room Rev -30.1% vs Budget (FY) · Nights -13.9% · ADR -6.9% · RevPAR -19.9% (9M)

  • กลยุทธ์หลัก: ปิด Q4 ด้วย Leisure/MICE group + คง ratchet ADR ช่วง high-demand (พ.ย. OCC 44.0%)
  • เป้าหมาย Q4: RevPAR ≥ ฿477 (Dec) – ฿715 (Nov) · nights 2,135 · ADR ≥ ฿1,430 · GOP Q4 ฿2.48M ตาม forecast
  • ฟื้น MICE (9M -42.7% vs งบ: 831 vs 1,598 nights) — pipeline กลุ่ม Oct–Dec + weekend leisure packages
  • Review segment mix: MGR ADR ฿1,229 ต่ำกว่างบ -15.2% · COR โต +56.6% vs งบ (905 vs 580 nights) · push REO/RED ผ่าน OTA
  • Upgrade walk-in/FIT BAR yield — rate floors รายวัน + inventory control ราย channel

F&B — Strategy & Action Plan

F&B Rev FY +8.3% YoY · Avg Check ฿290 (outlet basis) · Covers 9M 36,655 · Food Cost 40.39%

  • กลยุทธ์หลัก: เพิ่มค่าใช้จ่ายต่อหัว (avg check) + ลด Food Cost % ผ่าน menu engineering
  • เป้าหมาย Q4: Avg Check ≥ ฿290 · Food Cost ≤ 39% · ดัน Banquet/Outside ช่วงอีเวนต์ปลายปี
  • Lotus 9M rev ฿6.37M (-26.4% vs งบ) — เพิ่มอัตราบุฟเฟ่ต์ช่วง high demand + set menu เพิ่ม avg check (9M ฿242)
  • Food Cost 40.39% (ดีขึ้นจาก H1) — re-negotiate supplier + portion control + ลดของเสียในครัว
  • Banquet 9M ฿1.81M + Outside ฿0.83M — มัด F&B กับ Room package เพิ่ม cover + yield ช่วง Q4

PDCA Cycle Management

Plan → Do → Check → Act — สรุป 9M และมาตรการปิด Q4 แยกตามแผนก Rooms และ F&B

9M→Q4 Review

Rooms — PDCA Cycle

เป้าหมาย Q4: RevPAR ฿319–฿715 (Oct–Nov) · OCC 25–44% · ADR ≥ ฿1,430 · ปิดช่องว่าง Room Rev ช่วง พ.ย.–ธ.ค. high-demand

  • Plan — ตั้งเป้า nights 2,135 / ADR ฿1,430 สำหรับ Q4 · ล็อก MICE pipeline (Oct–Dec) + weekend leisure packages · ratchet ADR ล่วงหน้าสำหรับ พ.ย.
  • Do — ลงมือ: push REO/RED ผ่าน OTA campaigns · ปรับ segment mix (MGR ADR ต่ำกว่างบ 15.2%) · ตั้ง rate floor รายวัน + inventory control ราย channel · อบรม upselling ทีม front office
  • Check — ทบทวนรายสัปดาห์: OCC / ADR / RevPAR เทียบ forecast รายเดือน · ติดตาม booking pace และ ADR กลุ่ม MICE · ตรวจสอบว่า Room margin ถึงเป้า 37.3% หรือไม่
  • Act — ปรับจริง: ถ้า OCC ต่ำกว่า pace → สลับไป promo leisure/Owner สเปเชียล · ถ้า ADR อ่อน → กัน inventory กลุ่ม high-yield · นำ lessons 9M (Q2 trough, ก.ย. -40%) ไปปรับ pricing calendar รายสัปดาห์

F&B — PDCA Cycle

เป้าหมาย Q4: Avg Check ≥ ฿290 (จาก ฿290 ใน 9M) · Food Cost ≤ 39% (จาก 40.39%) · เพิ่ม yield Banquet + Outside ช่วงอีเวนต์

  • Plan — menu engineering: ออกแบบ set menu ที่เพิ่ม avg check · วางแผน seasonal menu (Lotus high-demand) · ตั้งเป้า cover +8% และต้นทุนต่อจานตามเป้า
  • Do — re-negotiate supplier / ลดของเสียในครัว / portion control · เปิดตัว set menu + upsell beverage · มัด Banquet กับ Room package เพิ่ม covers ในช่วง event กลุ่ม
  • Check — ติดตามรายสัปดาห์: avg check / covers / food cost % ต่อ outlet · เทียบ yield Lotus vs Banquet · ตรวจสอบ margin F&B ถึงเป้า 28.8%
  • Act — ปรับเมนู/ราคาตามผลตรวจ · ยกเลิก items margin ต่ำ · ถ้า food cost สูง → เปลี่ยน supplier/สูตร · ขยาย partnership กลุ่ม MICE เพิ่มใน Q4

Full Year Forecast

9M Actual + Q4 Forecast = FY 2026 (AC+FC จาก Executive Insights)

FY AC+FC
FY Revenue Forecast
฿28,485,002
vs Budget ฿33,748,394 -15.6%
FY GOP Forecast
฿3,084,404
vs Budget ฿4,551,256 -32.2%
Q4 Revenue Required
฿14,530,742
เพื่อให้ถึง FY Budget (฿33,748,394)
Occupancy FY Forecast
28.4%
vs Budget 36.4% (-8.0pp)

Full Year Forecast — 9M Actual + Q4 Forecast (= FY AC+FC − 9M)

หน่วย: ฿ · Var% = FY AC+FC vs FY Budget · EBITDA = GOP − Fixed Charges · Net Profit = EBITDA − Depreciation (ก่อนดอกเบี้ย/ภาษี) · Q4 = Oct–Dec forecast

Description9M ActualQ4 ForecastFY AC+FCFY BudgetVar%
Total Revenue19,217,6529,267,35028,485,00233,748,394-15.6%
— Room Revenue7,189,8203,450,92410,640,74515,218,446-30.1%
— F&B Revenue10,548,5725,242,01715,790,58816,112,845-2.0%
— Other Revenue1,479,259574,4092,053,6692,417,102-15.0%
Cost of Sales3,945,7691,728,0375,673,8076,121,015-7.3%
Operating Payroll6,493,3112,256,1928,749,5039,269,287-5.6%
Other Operating Expense1,778,412830,3542,608,7663,684,064-29.2%
Dept. Profit7,000,1604,452,76911,452,92914,674,028-22.0%
Overhead (A&G+S&M+POMEC+Energy)6,399,2841,969,2418,368,52510,122,773-17.3%
GOP600,8762,483,5283,084,4044,551,256-32.2%
Fixed Charges (Property Tax & Insurance)235,82377,248313,071372,000-15.8%
EBITDA365,0522,406,2812,771,3334,179,256-33.7%
Depreciation5,288,2111,741,6847,029,8957,200,000-2.4%
Net Profit (Loss) — ก่อนดอกเบี้ย/ภาษี-4,918,381664,597-4,253,784-3,020,744-40.8%

Monthly Cash Flow — Actual vs Budget (Full Year)

Total Cash In (Cash Flow Row13) · Total Cash Out (Row26) · Ending Balance ณ สิ้นเดือน (Row65) · ที่มา: 2026-09-HER CASH FLOW & CAPEX UPDATE (ACT) vs 2026-HER CASH FLOW & CAPEX BUDGET (BG)

MonthCash In (ACT)Cash In (BG)Cash Out (ACT)Cash Out (BG)Ending Bal (ACT)Ending Bal (BG)Var End Bal
January3,544,0583,480,9943,401,9703,547,6864,521,0754,303,328+5.1%
February2,869,3493,153,0512,633,9802,627,7764,756,4444,828,602-1.5%
March2,069,1302,771,6412,213,8632,478,8664,611,7124,820,817-4.3%
April1,337,1902,176,3311,988,6492,338,8103,954,0504,658,338-15.1%
May1,385,8132,064,9821,722,0462,361,1603,617,8174,362,160-17.1%
June2,035,5522,165,7682,047,3122,392,8723,582,2773,726,556-3.9%
July2,657,2652,353,8462,305,6622,505,0593,933,8803,575,343+10.0%
August2,379,5182,634,1322,379,5032,626,0633,933,8953,274,412+20.1%
September2,500,2442,567,2642,330,9422,555,0544,103,1973,074,702+33.4%
October2,433,0893,118,5262,302,6612,853,9273,772,3763,339,301+13.0%
November3,499,0434,848,1212,871,8253,593,6854,399,5934,593,737-4.2%
December3,228,2064,276,9382,480,0793,084,8324,074,7405,446,363-25.2%
FY Total29,938,45735,611,59428,678,49232,965,7904,074,7405,446,363-25.2%

Total Revenue vs Cash Flow Ending Balance (Full Year)

Jan–Dec · Dual axis: ซ้าย = Total Revenue (พันบาท) · ขวา = Ending Balance (ล้านบาท) · เส้นทึบ = ACT, เส้นประ = BG

Key Risks H2

  • OCC ก.ย. ทรุดเหลือ 22.9% (-40% vs งบ) — หาก Q4 ไม่ฟื้น รายได้ FY จะพลาดเป้าเกิน 15.6%
  • Food cost 40.39% (9M, ดีขึ้นจาก H1) — ยังสูงจากยอดขายต่ำขณะที่ต้นทุนคงที่ · เฝ้าระวัง margin F&B
  • รายได้พึ่งพิง Lotus + Banquet สูง (≈88% ของ outlet revenue) — ถ้า event กลุ่มหาย F&B เปราะบาง

Key Opportunities H2

  • ADR 9M ฿1,328 ต่ำกว่างบเพียง -6.9% แม้ OCC ต่ำ — pricing power ยังแข็งเมื่อ demand กลับ
  • F&B ทำกำไร FY +8.3% YoY — avg check ฿290 (outlet basis) ชดเชย volume ที่อ่อน
  • Payroll ควบคุมได้ = 33.8% of Rev → GOP 9M ฿600,876 (จาก ฿99,852 ใน H1) และ FY สูงกว่า 2025 33.4%
  • Q4 ไฮซีซัน (พ.ย. OCC 44.0%, GOP ฿1.49M) — โฟกัส MICE/Leisure กลุ่ม Q4 ปิดเป้า FY

Management Action Plan (H2)

  • ตั้งเป้าคืน OCC ผ่าน weekend leisure + MICE/Leisure group package (ก.ย. ทำ -40% vs งบ)
  • ลด Food cost 40.39% (9M) — menu engineering + ติดตาม food cost % รายเดือน + review portion control
  • คง ratchet ADR ใน high-demand window (Nov, ADR ฿1,627) เพื่อฟื้น RevPAR สู่เป้า Q4 ฿715
  • ทำ sensitivity scenario (occ/ADR/F&B spend) เพื่อกำหนดแผน Q4 และตั้งงบปี 2027